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[부동산 이야기] 투자의 시간가치

상업용 부동산 투자에서 중요한 개념 중 하나는 돈의 시간가치(time value of money)입니다. 이는 현재의 투자와 미래의 수익을 비교하여 현재 건물의 가치를 평가하는 데 사용됩니다. 돈의 시간가치를 이해하기 위해서는 복리와 할인의 개념에 대해서 이해를 해야 합니다. 복리와 할인에 대해서 짚어보겠습니다. 복리는 원금과 이자가 함께 쌓여서 시간이 지날수록 예상 수익률보다 실제로 얻는 금액이 더 커지는 것을 말합니다. 예를 들어, 10만 달러를 연 10% 이율로 투자했을 때, 5년 후에는 단순히 10만 달러의 10% 수익인 1만 달러가 5번 더해져서 15만 달러가 되는 것이 아닙니다. 매년 원금에 이자가 더해진 금액에 대한 이자가 추가로 붙어서 우리가 쉽게 생각하는 것보다 더 많은 약 16만1000달러를 받게 됩니다. 할인은 미래에 기대할 수 있는 수익을 현재의 가치로 환산하는 방법입니다. 이 과정에서는 투자 기간, 이자율, 미래의 기대 수익률, 그리고 현재의 가치라는 네 가지 변수가 고려됩니다. 예상되는 투자 기간과 이자율, 기대 수익률을 정할 수 있다면 투자 대상 매물의 현재의 가치를 계산할 수 있습니다. 현재 부동산 시장은 고금리와 불확실성 등으로 인해 10년 이상 상승하던 곡선이 주춤해 있는 상황입니다. 시장 전망이 불투명할 때 부동산 판매나 구매를 해야 할지 결정하기는 쉽지 않습니다. 투자를 적극적으로 고려하고 있다면 돈의 시간가치를 적용해 미래의 수익성까지 감안한 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 이때 투자 기간이 가장 큰 변수입니다. 투자자가 특정 상업용 부동산에 투자할 때, 투자 기간 미래에 도달할 가치를 추산하고, 현재의 수익으로 그 가치를 달성할 수 있는지를 계산해야 합니다. 이러한 분석을 통해 투자자는 현재의 시장에서도 투자 목적에 부합하는 매물을 찾을 수 있습니다. 현재 부동산 가격이 높은지 낮은지 확신이 없는 상황에서는 기존 자산을 활용한 투자가 권고됩니다. 현재 소유한 부동산의 가치가 이미 상승한 상태라면, 이를 판매하고 원하는 투자 매물을 사는 것이 효과적일 수 있습니다. 이는 시장 상황이 변하더라도 동일한 조건에서 교환구입을 진행할 수 있기 때문에, 투자자가 가격 변동에 크게 영향을 받지 않는다는 장점이 있습니다. 예를 들어, 현재 소유한 매물로 목표 수익률을 이미 달성한 상황을 가정해보겠습니다. 투자자가 소유한 건물과 구매 대상 건물의 가격이 같은 조건인 마켓에 적정한 가격에 매매가 된다면 이는 투자자에게 불리한 매매라고 볼 수 없습니다. 투자자가 새로운 투자 매물에서 기회를 찾고 계획한 투자 기간 내 원하는 수익률을 얻을 수 있다는 판단이 선다면, 여전히 좋은 투자 기회를 찾을 수 있습니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 시간가치 투자 투자 매물 투자 기간 투자 기회

욕심 피하고 원금 보호 수비투자 바람직

재정관리 전문가들이 투자 기간이 긴 고객과 상담 시 가장 많이 쓰는 말은 ‘주식 시장’과 ‘분산투자’다. 주식투자는 다른 투자상품과 비교해 잠정적 리턴이 가장 크고 은퇴를 몇십년 후에 한다면 지금 당장 주식시장의 변동을 걱정하지 않아도 되기 때문이다. 하지만 투자 기간이 단기(3년 미만) 또는 중기(5년 이하)라면 변동이 많은 주식시장은 피하는 것이 바람직하다. 나빈 니루컨다 PVA 파이낸셜 재정전문가는 “투자 기간이 짧은 투자자들은 공격보다는 수비를 중심으로 투자해야” 한다고 지난 7일 CNBC 뉴스와의 인터뷰에서 말했다. 5년 안에 주택구매, 결혼, 자녀 대학자금 등 꼭 필요한 곳에 쓸 자금은 투자 기간이 길지 않아 원금을 보장받을 수 없는 상품에 투자하는 것은 원금을 손실할 수 있는 위험을 감수해야 하기 때문이다. 투자 기간이 3년 미만인 경우는 단기 기간 투자에 속한다. 이론적으로는 2년 안에 주택구매 시 다운페이먼트로 쓸 자금도 주식시장에 투자해서 돈을 벌 가능성은 있다. 전문가들은 단기 투자자가 주식에 투자했다고 가정했을 때, 막상 사고 싶은 집을 찾은 시기에 주식 시장이 곤두박질 친다면 주택구매를 못 하게 될 수도 있다고 경고했다. 주식뿐만 아니라 비교적 안정적인 투자 상품인 채권도 단기 투자자에게는 적합하지 않을 수 있다. 케빈 브래디 웰스파이어 어드바이저 부회장은 “금리가 오르면 채권 가격이 내려갈 수 있어 단기 투자자들은 그 위험조차 감수하지 않는 것이 현명하다”고 말했다. 3년 미만의 단기 투자자에게 최선은 세이빙과 CD. 채권·주식에 비해 리턴이 적어도 원금 보호를 받을 수 있기 때문이다. 금리 인상으로 세이빙 계좌 이자율이 많게는 3%까지 올랐다. 단, 계좌를 열기 전에 거래할 은행이 연방예금보험공사(FDIC)의 보호는 받는 기관인지 확인해야 한다. 중기 투자(3~5년)는 개인의 리스크 성향에 따라 현금, 채권, 주식으로 할당하는 것이 바람직하다. 단, 채권·주식에 투자하더라도 욕심을 내서 돈을 불리기보다는 원금을 보호하는 데 중점을 둔 보수적인 투자가 바람직하는 것이 전문가들의 의견이다. 채권에 투자하기로 결정했다면 정부채권(U.S. government bond), 시리즈 I 채권(Series I savings bonds) 중 만기 기간이 짧은 것이 적합하다. 단기 채권은 금리변동의 영향을 적게 받기 때문이다. 니루컨다는 “리스크가 낮기를 원하는 투자자는 채권 뮤추얼 펀드나 상장지수펀드(ETF)를 권한다”며 “30% 손실 가능성의 리스크를 감수하더라도 큰 리턴을 바라는 성향의 투자자는 재정이 탄탄하고 디비던드가 높은 회사를 선택할 것을 권한다”고 덧붙였다. 김수연 기자수비투자 보호 단기 투자자들 원금 보호 투자 기간